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Ostafrika – Ein aufstrebender Standort für Immobilieninvestitionen

Ostafrika ist eine der am schnellsten wachsenden Regionen der Welt. Die gesamte Region hat in den letzten zehn Jahren ein konstant hohes BIP-Wachstum verzeichnet, auch im Jahr 2020 trotz der Covid-19-Pandemie. Die Region erfreut sich politischer Stabilität und einer diversifizierten Wirtschaft. Heri Bomani ist Executive Director und Chief Investment Officer bei der deutschen Investmentgesellschaft MLC Properties. In diesem Interview gibt er Einblicke in den ostafrikanischen Immobilienmarkt und einige seiner unentdeckten Möglichkeiten.

Warum haben Sie sich für eine Tätigkeit in der Immobilienbranche entschieden?

Nach meinem Berufseinstieg hatte ich eine Karriere im Bankensektor und war zuletzt CEO einer etablierten tansanischen Bank. Allerdings war die Immobilienbranche schon immer ein Bereich, der mich faszinierte, und die Erfahrung, ein eigenes Haus zu bauen, festigte mein Interesse, in diesen Sektor einzusteigen. In den letzten zehn Jahren habe ich in verschiedenen Funktionen im Immobiliensektor gearbeitet, darunter die Gründung und Leitung einer Agentur, die Beratung führender Immobilienunternehmen, darunter JLL, Actis und Old Mutual, sowie Direktinvestitionen. In jüngster Zeit hat meine Beteiligung an MLC Properties es mir ermöglicht, meine Expertise im Finanzwesen und im Immobilienbereich einzubringen.

Heri Bomani Geschäftsführer MLC Properties East Africa
Heri Bomani, Geschäftsführer

Was waren die wichtigsten Entwicklungen im ostafrikanischen Immobiliensektor in den letzten Jahren?

Es gab viele Entwicklungen, aber Ostafrika ist auch eine große Region, und wenn man sich die Kernländer Kenia, Tansania, Uganda, Ruanda und Burundi ansieht (aufgelistet nach absteigendem BIP), hat jedes Land seine eigenen Merkmale.

In Kenia beispielsweise wurden erhebliche Investitionen in den Wohnungsbau getätigt, die aktiv von einer Regierung vorangetrieben wurden, die erschwinglichen Wohnraum zu einer nationalen Priorität gemacht hat, sowie in den Einzelhandel, die größtenteils vom Privatsektor gefördert wurden; das größte Einkaufszentrum in Subsahara-Afrika außerhalb Südafrikas befindet sich in der Hauptstadt Nairobi.

In Tansania werden derzeit erhebliche Investitionen in die Infrastruktur getätigt, darunter neue Flughäfen, eine moderne Normalspurbahn, Schnellbusse und damit verbundene Netze, zahlreiche Brücken, darunter eine über den Viktoriasee, usw. Während die meisten Projekte vom öffentlichen Sektor finanziert werden, spielt auch der private Sektor eine Rolle, z.B. finanziert das französische multinationale Unternehmen Total eine Pipeline, die es Uganda ermöglicht, sein Rohöl über den Norden Tansanias zu exportieren. Die Immobilienentwicklung hat sich in den letzten fünf Jahren verlangsamt, aber mit den nationalen Wahlen Ende 2020 erwarten wir angesichts der bereits erwähnten Investitionen wieder einen Aufschwung bei Immobilieninvestitionen.

Ruanda hat einen Boom im Gastgewerbe erlebt und bedeutende Erfolge im Konferenztourismus erzielt, der mit der Investition von Qatar Air in Rwanda Air und einem neuen Flughafen in der Hauptstadt Kigali weiter wachsen kann. Ruanda entwickelt auch seine Strategien weiter und kündigt neue Projekte wie Smart Cities und ein internationales Finanzzentrum an.

Was sind die interessantesten Investitionsstandorte in Ostafrika und warum?

Ich bin der Meinung, dass der Tourismus ein wichtiger Wachstumsbereich sein wird, nachdem die Welt die Covid-19-Disruptionen überwunden hat, und ich würde erwarten, dass die Insel Sansibar zum Freizeit-Hub Ostafrikas aufsteigt und andere Orte entlang der 2.800 km langen ostafrikanischen Küste neue Investitionen und Wachstum sehen werden. Um diesen Anspruch zu unterstreichen, hat die Insel Sansibar einen brandneuen Flughafen, der dieses Jahr eröffnet wird, und viele internationale Fluggesellschaften fliegen Sansibar nun direkt an, darunter KLM und Lufthansa bis Anfang 2021, was seine Position als der Flughafen mit den meisten internationalen Landungen in Tansania festigt. Darüber hinaus kamen im vierten Quartal 2020 etwa 50% der Besucher auf Sansibar aus Russland, verglichen mit etwa 4% im Jahr 2019. Ich würde erwarten, dass zahlreiche Freizeitkorridore, wie bei Russland gesehen, entstehen werden, einschließlich aus dem Fernen Ostens, der Ostafrika bisher wenig erschlossen hat.

Ich erwarte auch, dass Dodoma in den nächsten zehn Jahren die am schnellsten wachsende Stadt in Subsahara-Afrika sein wird, was ihren Status als neue Hauptstadt Tansanias widerspiegelt. Aber auch ihre Lage in der Mitte des Landes macht sie zu einem logistischen Knotenpunkt, der nur darauf wartet, weiter entwickelt zu werden, wobei die entsprechenden Investitionen bereits auf dem Weg sind, da ein neuer internationaler Flughafen geplant ist, die Normalspurbahn im fortgeschrittenen Baustadium ist und die Straße von Kapstadt nach Kairo über Dodoma führt sowie mehrere andere wichtige Straßen, die Tansania verbinden.

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Flugplätze von Europa nach Sansibar, Tansania

Gibt es bestimmte Sektoren, die Sie besonders attraktiv finden?

Angesichts der Bevölkerungsexplosion in der Region ist bezahlbarer Wohnraum in allen Ländern eine große Chance. Die Herausforderung besteht darin, dass Bauträger aufgrund der vermeintlich höheren Renditen traditionell auf erstklassige Kunden abzielen. Erschwinglicher Wohnraum hat, wenn er richtig angegangen wird (mit Skalierung zur Kostensenkung), einen erheblichen Nachholbedarf. Gemischt genutzte Entwicklungen sind ebenfalls ein weiterer Wachstumsbereich, und ich erwarte die Entstehung von Satellitenstädten, die die traditionellen Central Business Districts der Wirtschaftsmetropolen in der Region dezentralisieren. Insgesamt lässt sich aber sagen, dass sich aufgrund der dynamischen Wirtschaftsentwicklung in nahezu allen Bereichen gute Chancen ergeben.

Wie gehen die ostafrikanischen Regierungen mit der Corona-Krise um und welche Auswirkungen wird sie auf die Immobilienmärkte haben?

Jedes Land ist im Allgemeinen anders an Covid-19 herangegangen, sowohl in Bezug auf die Gesamtstrategie, die statistische Berichterstattung, die Behandlung der Patienten, die Mobilisierung von internationalen Finanzmitteln usw., so dass es kompliziert ist, diese Frage zu beantworten. Ich kann über Tansania sagen, dass Covid-19 mutig angegangen wurde, indem das Land eine Sperre vermieden und wirtschaftliche Störungen minimiert hat; das Wachstum in Tansania im Jahr 2020 hat sich verlangsamt, ist aber nicht zum Stillstand gekommen. Auch der Tourismus kommt schneller zurück als erwartet, wie man in der Serengeti, im Ngorogoro und anderen Wildparks sowie in Sansibar feststellen kann.

In Europa ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in bestimmten Bereichen zurückgegangen, und der Versandhandel hat entsprechend zugenommen. Wie ist der aktuelle Stand in Ostafrika, und wird es eine vergleichbare Entwicklung geben?

Der Online-Handel befindet sich in Afrika noch in einem sehr frühen Stadium. Während Covid-19 den elektronischen Handel beschleunigt hat, fand die größte Umwälzung nicht im Einzelhandel statt, sondern bei den Finanzdienstleistungen, wo Plattformen wie M-Pesa einen erheblichen Teil des Zahlungsverkehrs von den Banken direkt zu den Verbrauchern über deren Mobiltelefone verlagert haben. Die größere Herausforderung bei Einkaufszentren ist jedoch deren Planung und Verwaltung, wobei hier häufig schlechte Qualität anzutreffen ist. Covid-19 mag also zu Insolvenzen und oder reduzierter Einzelhandelsaktivität geführt haben, aber dies sind lediglich eine beschleunigte strukturelle Herausforderungen, die bereits in der Vergangenheit begonnen haben.

Sind ostafrikanische Immobilieninvestitionen für ausländische Investoren geeignet?

Ostafrika ist definitiv ein geeignetes Investitionsziel für internationale Investoren. Allerdings sollte die Region auf Länderebene und nicht als Wirtschaftsblock betrachtet werden, da jedes Land andere Eigenschaften und Gesetze hat. So hat Kenia beispielsweise den größten Anteil an ausländischen Immobilieninvestitionen zu verzeichnen, wobei viele internationale Gruppen wie CDC, Actis und Grit große Projekte durchführen. Ruanda hingegen hat das effizienteste regulatorische Umfeld, so dass Investoren, die ihr Kapital schnell einsetzen wollen, dort die besten Ergebnisse erzielen. Tansania hat seine eigenen Herausforderungen mit Landbesitz für Ausländer, der nur über derivative Besitzrechte möglich ist, die von der Behörde TIC verwaltet werden.

2019/2020 wurde auch Ostafrika von einer Heuschreckenplage heimgesucht. Hat die Immobilienbranche darunter gelitten?

Mir sind keine nennenswerten Störungen des Immobiliensektors durch die Heuschreckenplage bekannt. Covid-19 war die größte Störung im Jahr 2020 und wird die Region wahrscheinlich mindestens bis in die zweite Hälfte des Jahres 2021 plagen.

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