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Ist ein vorgeschalteter Immobilienhandel möglich?

Von vorgeschaltetem Immobilienhandel spricht man bei einem Immobilienfonds, wenn der Fonds ein Grundstück bzw. eine Immobilie nicht auf dem freien Markt erwirbt, sondern von einer Gesellschaft oder Person, die mit der Verwaltungsgesellschaft in besonderer Weise verbunden ist, insbesondere von einem anderen Gruppenunternehmen oder von einem Inhaber, Geschäftsführer oder nahen Angehörigen. Beim vorgeschalteten Immobilienhandel besteht ein besonders ausgeprägter Interessenkonflikt, der dazu führen kann, dass der Fonds das Grundstück bzw. die Immobilie nicht zu einem marktgerechten Preis erwirbt.

Aus unserer Sicht ist ein vorgeschalteter Immobilienhandel aufgrund der damit verbundenen Interessenkonflikte nur schwer oder gar nicht vereinbar mit den Grundsätzen eines redlichen Fondsmanagements. Aus diesem Grund haben wir für die Vermögensanlage ›MLC Properties East Africa‹ sichergestellt, dass ein vorgeschalteter Immobilienhandel nicht erfolgt. Das Management erwirbt Grundstücksrechte ausschließlich von unabhängigen Verkäufern und ist dabei bemüht, bestmögliche Konditionen zu erzielen.

Bestehen Fremdfinanzierungsrisiken?

Die Emittentin MLC Properties East Africa GmbH & Co. KG sowie die Objektgesellschaften MLC Properties Rwanda SPV GmbH & Co. KG und MLC Properties Tanzania SPV GmbH & Co. KG arbeiten ausschließlich mit Eigenkapital. Fremdfinanzierungsrisiken bestehen auf keiner Investitionsebene.

Weshalb beteilige ich mich mittelbar über eine Treuhandgesellschaft?

Die Emittentin ist eine deutsche Kommanditgesellschaft. Anleger beteiligen sich nicht als direkte Kommanditisten an der Emittentin, sondern mittelbar als Treugeber über die MLC Properties Treuhand GmbH, Geschäftsanschrift: Gartenstr. 27, 61352 Bad Homburg v. d. Höhe. Aufgrund der Treuhandvereinbarung zwischen dem Anleger und der Treuhänderin hält die Treuhänderin die Kommanditbeteiligung des Anlegers zwar im eigenen Namen und ist als Kommanditistin im Handelsregister eingetragen. Sie hält die Kommanditbeteiligung jedoch für Rechnung und auf Weisung des Anlegers. Dadurch wird der Anleger wirtschaftlich, auch steuerlich, so gestellt, als sei er unmittelbarer Kommanditist.

Die Zwischenschaltung einer Treuhandgesellschaft ist bei deutschen geschlossenen Beteiligungen üblich. Die Gründe hierfür liegen in der Reduzierung von Verwaltungskosten durch weniger Meldungen an das Handelsregister und dem Schutz der personenbezogenen Daten der Anleger. Unmittelbar beteiligte Kommanditisten sind in das von Jedermann öffentlich einsehbare Handelsregister einzutragen.

Die rechtliche Stellung des mittelbar beteiligten Anlegers ist nahezu identisch mit derjenigen eines direkten Kommanditisten. Insbesondere bestehen entsprechende Rechte am Gewinn und an Ausschüttungen der Emittentin sowie Mitspracherechte über die Teilnahme an Gesellschafterversammlungen.

Wann und wie erhalte ich mein Geld zurück?

Nach Beendigung der Zeichnungsphase (längstens bis Dezember 2021) wird die Emittentin halbjährliche Ausschüttungen leisten. Ausschüttungen erfolgen jeweils zum 15. der Monate Juni und Dezember. Die Emittentin leistet Ausschüttungen aus dem Cashflow der Geschäftstätigkeit, d. h. aus Einkünften aus der Vermietung von Immobilien in Ruanda und Tansania.

Es ist vorgesehen, dass schrittweise Veräußerungen von Immobilien ab dem Jahr 2026 erfolgen. Das realisierte Kapital wird an die Anleger zurückgeführt, es seih denn, die Anleger beschließen durch Gesellschafterbeschluss eine vollständige oder teilweise Reinvestition der realisierten Mittel.

Eine vollständige Abwicklung der Vermögensanlage mit entsprechender Kapitalrückführung an die Anleger erfolgt bis Ende 2030.

Gibt es Währungsrisiken?

Ein Wechselkursrisiko entsteht, soweit sich der Wert von Vermögensgegenständen nach dem Wechselkurs einer Fremdwährung richtet. Das Wechselkursrisiko realisiert sich, wenn sich der Wert der Fremdwährung nachteilig gegenüber der eigenen Landeswährung entwickelt. Das Risiko kommt insbesondere dann zum tragen, wenn Geldbestände oder Forderungen in Fremdwährungen gehalten werden.

In Ruanda & Tansania werden Immobilientransaktionen überwiegend in US-Dollar (USD) abgewickelt bzw. Bauleistungen oder Mieten in USD gezahlt. Darüber hinaus werden Zahlungen auch in Ruanda-Franc (RWF) und Tansania-Shilling (TZS) abgewickelt. Zum Zweck der Risikominimierung werden die Emittentin und die Objektgesellschaften Fremdwährungsbestände möglichst gering halten. Soweit Zahlungen in Fremdwährungen eingehen, werden die Gelder zeitnah in Euro umgetauscht.

Soweit die Emittentin liquide Mittel als Liquiditätsreserve vorhält, erfolgt dies grundsätzlich in der Form von auf den Euro lautenden Bankguthaben. Zur Vermeidung oder Verringerung von negativen Zinsen ist die Emittentin auch berechtigt, kurzlaufende öffentliche Euro-Anleihen zu erwerben.

Der wesentliche Teil der Assets wird jedoch von den Objektgesellschaften in der Form von Immobilien gehalten. Der Wert einer Immobilie bestimmt sich grundsätzlich nach den erwarteten Erträgen aus der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Werden die Erträge aus einer Immobilie in beispielsweise Ruanda-Franc (RWF) erzielt, ist der Wechselkurs EUR/RWF von Bedeutung. Eine Verschlechterung des Wechselkurses kann jedoch nicht automatisch mit einem Wertverlust der Immobilie gleichgesetzt werden. Häufig werden Wechselkurseffekte durch Inflationseffekte kompensiert, wie im Fall von Ruanda & Tansania ein Blick auf die nachfolgenden Charts verdeutlicht. Eine Inflation hat typischerweise eine korrespondierende nominelle Aufwertung von Sachwerten mit entsprechend höheren Mieterträgen zur Folge.

 

Quelle: Finanzen.net, 2020

 

Quelle: Finanzen.net, 2020

 

Durchschnittliche Veränderung der Wechselkurse gegenüber dem Euro (2010-2019)

EUR/RWF2,6 % p.a.
EUR/TZS3,3 % p.a.
EUR/USD-2,2 % p.a.
 Durchschnittliche Inflation (2010-2019)

Deutschland1,3 %
Ruanda3,8 %
Tansania7,3 %
USA1,8 %

 

Siehe zum Wechselkursrisiko auch die Angaben im Verkaufsprospekt.