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Gefährdet die Corona-Krise mein Investment?

Im Dezember 2019 wurde die Atemwegserkrankung COVID-19 erstmals in der chinesischen Stadt Wuhan festgestellt. Von dort aus breitete sich das Virus auf der gesamten Welt aus. In Ruanda & Tansania wurde das Virus erstmals im März 2020 nachgewiesen. Die ruandische Regierung beschloss verschiedene Maßnahmen, um der weiteren Ausbreitung des Virus entgegenzuwirken. Insbesondere ordnete sie die vorübergehende Schließung von bestimmten Geschäften, Schulen und Universitäten sowie Reisebeschränkungen an (sog. Lockdowns). Die Maßnahmen der tansanischen Regierung waren etwas weniger umfassend, insbesondere wurden keine allgemeinen Geschäftsschließungen angeordnet.

Der Internationale Währungsfonds (IWF) erwartet für das Jahr 2020 Wachstumsraten von nur noch +3,5 % für Ruanda und +2,0 % für Tansania (Stand: August 2020). Demgegenüber wird das Weltwachstum um -3,0 % und das Wachstum Deutschlands um -7,0 % einbrechen. Dies verdeutlicht die hohe wirtschaftliche Stabilität Ruandas & Tansanias. Mit einem Investment in ›MLC Properties East Africa‹ können somit Risiken im Portfolio effektiv begrenzt werden.

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Gefährdet die Heuschreckenplage mein Investment?

Starke Regenfälle Ende des Jahres 2019 führten zu guten Brutbedingungen für die Wüstenheuschrecke (schistocerca gregaria). Seit Anfang des Jahres 2020 ziehen Schwärme dieser Heuschreckenart unter anderem über den nördlichen Teil Ostafrikas und stellen die lokale Nahrungsmittelproduktion vor große Herausforderungen. In Afrika sind nach den Angaben der FAO die Länder Äthiopien, Dschibuti, Eritrea, Kenia und Somalia stark betroffen. Weniger stark betroffen sind die Länder Sudan, Süd-Sudan und Uganda.

Aufgrund anderer klimatischer Verhältnisse und anderer Bodenbedingungen war Ruanda bisher gar nicht und Tansania minimalst von den Heuschreckenschwärmen betroffen. Aus diesem Grund gehen wir davon aus, dass sich die aktuelle Heuschreckenplage im nördlichen Teil Ostafrikas nicht negativ auf die landwirtschaftliche Produktion in Ruanda & Tansania auswirken wird. Entsprechend gegen wir nicht von einer wirtschaftlichen Belastung dieser Volkswirtschaften aus.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite der Ernährungs- und Landwirtschaftsorganisation der Vereinten Nationen (FAO): http://www.fao.org/ag/locusts/en/info/info/index.html

 

Quelle: Ernährungs- und Landwirtschaftsorganisation der Vereinten Nationen (FAO), 2020

Gibt es Korruptionsrisiken?

Afrikanische Staaten werden häufig pauschal mit Korruption in Verbindung gebracht. Wir bewerten das Korruptionsrisiko im Rahmen unserer Tätigkeit als nicht vorhanden.

Typischerweise tritt Korruption im Bereich der Vergabe öffentlicher (Bau-)Aufträge auf. Dies ist ein Allgemeinplatz und gilt auch in Deutschland. Hier gibt es eine Vielzahl von Situationen, in denen sich behördliche Entscheidungsträger als Gegenleistung für die Vergabe von Aufträgen finanzielle Vorteile (sog. Kick-Backs) gewähren lassen. Von dieser Form der Korruption sind wir schon dem Grunde nach nicht betroffen, weil wir uns nicht um die Vergabe öffentlicher Aufträge bewerben.

Transparency International bewertet die in Politik und Verwaltung wahrgenommene Korruption regelmäßig und fasst die Ergebnisse jährlich im Korruptionswahrnehmungsindex zusammen. Unter 180 bewerteten Staaten nimmt Ruanda den 51. und Tansania den 96. Platz ein. Das sind grundsätzlich gute Werte – für Afrika Spitzenwerte. Ruanda ist gleich gut bewertet wie Italien und besser als Griechenland, Türkei und China. Tansania hat in den letzten Jahren aufgrund einer aggressiven Korruptionsbekämpfung große Fortschritte erzielt.

RuandaTansania 
 201951/18096/180
 201848/18099/180
 201748/180103/180
 201650/180116/180

 

Ist ein vorgeschalteter Immobilienhandel möglich?

Von vorgeschaltetem Immobilienhandel spricht man bei einem Immobilienfonds, wenn der Fonds ein Grundstück bzw. eine Immobilie nicht auf dem freien Markt erwirbt, sondern von einer Gesellschaft oder Person, die mit der Verwaltungsgesellschaft in besonderer Weise verbunden ist, insbesondere von einem anderen Gruppenunternehmen oder von einem Inhaber, Geschäftsführer oder nahen Angehörigen. Beim vorgeschalteten Immobilienhandel besteht ein besonders ausgeprägter Interessenkonflikt, der dazu führen kann, dass der Fonds das Grundstück bzw. die Immobilie nicht zu einem marktgerechten Preis erwirbt.

Aus unserer Sicht ist ein vorgeschalteter Immobilienhandel aufgrund der damit verbundenen Interessenkonflikte nur schwer oder gar nicht vereinbar mit den Grundsätzen eines redlichen Fondsmanagements. Aus diesem Grund haben wir für die Vermögensanlage ›MLC Properties East Africa‹ sichergestellt, dass ein vorgeschalteter Immobilienhandel nicht erfolgt. Das Management erwirbt Grundstücksrechte ausschließlich von unabhängigen Verkäufern und ist dabei bemüht, bestmögliche Konditionen zu erzielen.

Bestehen Fremdfinanzierungsrisiken?

Die Emittentin MLC Properties East Africa GmbH & Co. KG sowie die Objektgesellschaften MLC Properties Rwanda SPV GmbH & Co. KG und MLC Properties Tanzania SPV GmbH & Co. KG arbeiten ausschließlich mit Eigenkapital. Fremdfinanzierungsrisiken bestehen auf keiner Investitionsebene.

Weshalb beteilige ich mich mittelbar über eine Treuhandgesellschaft?

Die Emittentin ist eine deutsche Kommanditgesellschaft. Anleger beteiligen sich nicht als direkte Kommanditisten an der Emittentin, sondern mittelbar als Treugeber über die MLC Properties Treuhand GmbH, Geschäftsanschrift: Gartenstr. 27, 61352 Bad Homburg v. d. Höhe. Aufgrund der Treuhandvereinbarung zwischen dem Anleger und der Treuhänderin hält die Treuhänderin die Kommanditbeteiligung des Anlegers zwar im eigenen Namen und ist als Kommanditistin im Handelsregister eingetragen. Sie hält die Kommanditbeteiligung jedoch für Rechnung und auf Weisung des Anlegers. Dadurch wird der Anleger wirtschaftlich, auch steuerlich, so gestellt, als sei er unmittelbarer Kommanditist.

Die Zwischenschaltung einer Treuhandgesellschaft ist bei deutschen geschlossenen Beteiligungen üblich. Die Gründe hierfür liegen in der Reduzierung von Verwaltungskosten durch weniger Meldungen an das Handelsregister und dem Schutz der personenbezogenen Daten der Anleger. Unmittelbar beteiligte Kommanditisten sind in das von Jedermann öffentlich einsehbare Handelsregister einzutragen.

Die rechtliche Stellung des mittelbar beteiligten Anlegers ist nahezu identisch mit derjenigen eines direkten Kommanditisten. Insbesondere bestehen entsprechende Rechte am Gewinn und an Ausschüttungen der Emittentin sowie Mitspracherechte über die Teilnahme an Gesellschafterversammlungen.

Sind die Investitionen in Ruanda & Tansania nachhaltig?

Ja, wir setzen ein Nachhaltigkeitskonzept für unsere Investitionen um. Denn wir möchten durch unser Handeln einen Mehrwert für Investoren und die Menschen in Afrika erzielen und einen Beitrag leisten, dass sich die positive Entwicklung des afrikanischen Wachstumsmarkts ökologisch und sozial nachhaltig vollzieht. Unsere Nachhaltigkeitskriterien erstrecken sich auf das ökonomisch, ökologisch und sozial nachhaltige Investieren. Impact Investing ist uns ein wichtiges Anliegen.

Wann und wie erhalte ich mein Geld zurück?

Nach Beendigung der Zeichnungsphase (längstens bis Dezember 2021) wird die Emittentin halbjährliche Ausschüttungen leisten. Ausschüttungen erfolgen jeweils zum 15. der Monate Juni und Dezember. Die Emittentin leistet Ausschüttungen aus dem Cashflow der Geschäftstätigkeit, d. h. aus Einkünften aus der Vermietung von Immobilien in Ruanda und Tansania.

Es ist vorgesehen, dass schrittweise Veräußerungen von Immobilien ab dem Jahr 2026 erfolgen. Das realisierte Kapital wird an die Anleger zurückgeführt, es sei denn, die Anleger beschließen durch Gesellschafterbeschluss eine vollständige oder teilweise Reinvestition der realisierten Mittel.

Eine vollständige Abwicklung der Vermögensanlage mit entsprechender Kapitalrückführung an die Anleger erfolgt bis Ende 2030.

Bestehen Wechselkursrisiken?

Ein Wechselkursrisiko entsteht, soweit sich der Wert von Vermögensgegenständen nach dem Wechselkurs einer Fremdwährung richtet. Das Wechselkursrisiko realisiert sich, wenn sich der Wert der Fremdwährung nachteilig gegenüber der eigenen Landeswährung entwickelt. Das Risiko kommt insbesondere dann zum tragen, wenn Geldbestände oder Forderungen in Fremdwährungen gehalten werden.

In Ruanda & Tansania werden Immobilientransaktionen überwiegend in US-Dollar (USD) abgewickelt bzw. Bauleistungen oder Mieten in USD gezahlt. Darüber hinaus werden Zahlungen auch in Ruanda-Franc (RWF) und Tansania-Shilling (TZS) abgewickelt. Zum Zweck der Risikominimierung werden die Emittentin und die Objektgesellschaften Fremdwährungsbestände möglichst gering halten. Soweit Zahlungen in Fremdwährungen eingehen, werden die Gelder zeitnah in Euro umgetauscht.

Soweit die Emittentin liquide Mittel als Liquiditätsreserve vorhält, erfolgt dies grundsätzlich in der Form von auf den Euro lautenden Bankguthaben. Zur Vermeidung oder Verringerung von negativen Zinsen ist die Emittentin auch berechtigt, kurzlaufende öffentliche Euro-Anleihen zu erwerben.

Der wesentliche Teil der Assets wird jedoch von den Objektgesellschaften in der Form von Immobilien gehalten. Der Wert einer Immobilie bestimmt sich grundsätzlich nach den erwarteten Erträgen aus der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Werden die Erträge aus einer Immobilie in beispielsweise Ruanda-Franc (RWF) erzielt, ist der Wechselkurs EUR/RWF von Bedeutung. Eine Verschlechterung des Wechselkurses kann jedoch nicht automatisch mit einem Wertverlust der Immobilie gleichgesetzt werden. Häufig werden Wechselkurseffekte durch Inflationseffekte kompensiert, wie im Fall von Ruanda & Tansania ein Blick auf die nachfolgenden Charts verdeutlicht. Eine Inflation hat typischerweise eine korrespondierende nominelle Aufwertung von Sachwerten mit entsprechend höheren Mieterträgen zur Folge.

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Durchschnittliche Veränderung der Wechselkurse gegenüber dem Euro (2011-2020*)

EUR/RWF4,3 % p.a.
EUR/TZS4,8 % p.a.
EUR/USD-1,9 % p.a.

 

Durchschnittliche Inflation (2011-2020*)

Deutschland1,2 % p.a.
Ruanda4,2 % p.a.
Tansania7,0 % p.a.
USA1,7 % p.a.

 

Weshalb ist die Beteiligung nicht von der BaFin beaufsichtigt?

Die Emittentin und das öffentliche Angebot zum Erwerb einer Beteiligung sind durch das VermAnlG reguliert.

Wir haben von der Auflage eines AIF abgesehen, weil dann ein Großteil (70 %) des Immobilienvermögens gegen Währungsschwankungen hätte abgesichert werden müssen. Dies hätte nicht nur sehr hohe Kosten verursacht, weil der RWF und der TZS vergleichsweise illiquide Währungen sind. Mit einer durchschnittlichen Währungsschwankung von ca. 3 % p. a. zwischen 2010 und 2019 ist das Währungsrisiko nicht nur überschaubar. Aufgrund der inflationsbedingt jährlich steigenden Erträge aus den Immobilien werden Währungsschwankungen ausgeglichen. Ein möglicherweise verbleibendes Währungsrisiko wird durch die hohen Projektrenditen u. E. überkompensiert.

Die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH übernimmt die laufende Mittelverwendungskontrolle. Aufgrund des Mittelverwendungskontrollvertrages unterliegen wir freiwillig einer Kontrolle, wie sie für AIF gesetzlich verpflichtend ist. Der Vertrag läuft über die gesamte Laufzeit des Investments.

Weshalb wird das Afrika-Investment nicht als Crowdfunding angeboten?

Für Anbieter von Kapitalanlagen ist das Crowdfunding (auch: Schwarmfinanzierung, Crowdinvesting) eine Möglichkeit, die Kapitalanlage auch ohne den grundsätzlich gesetzlich vorgeschriebenen Verkaufsprospekt anzubieten. Die Rechnungslegung des Investment ist auch nicht von einem Wirtschaftsprüfer zu prüfen. Gesetzliche Grundlagen sind §§ 2a bis 2c Vermögensanlagengesetz (VermAnlG).

Die Erstellung eines Verkaufsprospekts ist aufgrund des Billigungsverfahrens bei der BaFin mit sehr hohen Kosten verbunden. Zusätzliche Kosten entstehen durch die jährliche Prüfung des Investments durch einen Wirtschaftsprüfer. Zweck der Ausnahmeregelungen für das Crowdfunding ist es, das Angebot von kleineren Emissionen durch geringere Kosten attraktiver zu machen.

Wir von MLC Properties bieten unser Afrika-Investment nicht als Crowd Funding an. Der Verkaufsprospekt erfüllt eine wichtige Funktion. Es sind diverse Angaben unter anderem zu Kosten, der Anlagestrategie, möglichen Interessenkonflikten und den Initiatoren zu leisten. Dadurch wird das öffentliche Angebot maximal transparent. Darüber hinaus schafft der Verkaufsprospekt für Investoren eine Haftungsgrundlage für den Fall, dass falsche oder unrealistische Angaben geleistet wurden. Auch bewerten wir die Prüfung der Rechnungslegung durch einen unabhängigen Wirtschaftsprüfer als positiv. Es ist unser Ziel, unseren Anlegern maximale Sicherheit und Transparenz zu bieten.

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Wie erfolgt die Besteuerung meines Investments?

Lokale Ertragsbesteuerung in Ruanda & Tansania

Die deutschen Objektgesellschaften, an denen die Emittentin mit einem Kapital- und Stimmanteil von 100 % beteiligt ist, unterliegen in Ruanda bzw. Tansania der lokalen Ertragsbesteuerung in Höhe von grundsätzlich 30 % der betrieblichen Einkünfte, in Tansania zusätzlich einer 10-%-igen Steuer auf nach Deutschland rückgeführte Gewinne. Aufgrund bestehender gesetzlicher Regelungen sowie der Möglichkeit, Vereinbarungen mit den zuständigen Behörden zu erzielen rechnen wir mit einem durchschnittlichen Steuersatz von 15 %.

Die ruandischen und tansanischen Ertragssteuern werden von den Objektgesellschaften an die Finanzbehörden (Rwanda Revenue Authority und Tanzania Revenue Authority) erklärt und abgeführt.

Ertragsbesteuerung des Investors in Deutschland

Investoren erzielen aufgrund ihrer Beteiligung an der Emittentin in Deutschland steuerpflichtige ausländische Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der steuerpflichtige Gewinn wird gemäß deutschem Steuerrechts berechnet und die Investoren entsprechend ihrer Beteiligungsquote zugerechnet. Auf dieser Grundlage wird die individuelle deutsche Einkommensteuer des Investors berechnet.

Auf die deutsche Einkommensteuer des Investors kann dieser die gezahlten ruandischen und tansanischen Ertragsteuern gem. § 34c Abs. 1 Satz 1 EStG anrechnen, wodurch sich seine Steuer entsprechend reduziert.

Besteuerungsverfahren

Die ausländischen Einkünfte des Investors aus Gewerbebetrieb hat dieser in seiner jährlichen Einkommensteuererklärung anzugeben. Hierfür stehen die Anlagen G und AUS zur Verfügung. In der Anlage AUS sind auch die ausländischen Steuern zu erklären, damit gem. § 34c Abs. 1 Satz 1 EStG eine Anrechnung auf die deutsche Einkommensteuer erfolgen kann.

In unserem jährlichen Steuerreport, den jeder Investor mit der Post erhält, legen wir die handelsrechtliche und steuerrechtliche Ermittlung des Gewinns der Emittentin und dessen Verteilung auf die Investoren offen. Zusätzlich geben wir für jeden Investor individuell an, welche Angaben bzw. Beträge an welchen Stellen der Einkommensteuererklärung einzutragen sind. Dadurch halten wir den Erklärungsaufwand des Investors minimal.

Das Wohnsitzfinanzamt des Investors gleicht die von ihm geleisteten Angaben mit den von der Emittentin gegenüber ihrem Betriebsstättenfinanzamt erklärten Angaben ab. Mögliche Fehler in der Einkommensteuererklärung des Investors sind von Amts wegen zu berichtigen.

Weitere Infos sind im Verkaufsprospekt.

MLC Properties Steuer