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Philip Nerb Analyse MLC Properties East Africa

Analyst bewertet MLC Properties mit „sehr gut“

Philip Nerb ist einer bekanntesten und angesehensten Analysten von Beteiligungen. Er hat MLC Properties genau unter die Lupe genommen und bewertet das Investment mit „sehr gut“. Wir fassen die Analyse kurz für Sie zusammen.

Der Initiator

Anbieterin ist die MLC Properties AG, Bad Homburg v. d. Höhe, deren Vorstände der aus Kamerun stammende Dr. Ing. Anye Chifen und der Volljurist Dr. Hendrik Müller-Lankow sind. Letzterer kann als ehemaliger Kapitalanlagejurist eine hohe fachliche Expertise im Konzipieren von Fondsangeboten vorweisen.

Neu an Bord von MLC ist der aus Tansania stammende Heri Bomani. Dieser ist ein ausgewiesener Immobilienfachmann, der die lokalen Märkte seit über 20 Jahren kennt und über entsprechende Netzwerke verfügt. Er hat zahlreiche erfolgreiche Immobilienprojekte betreut, sowie zahlreiche Beratungsmandate ausgeführt.

Das das Beteiligungsangebot ist das ambitionierte Debüt der MLC-Gruppe. Zwar ist eine Leistungsbewertung anhand vergangener Emissionen nicht möglich. Die Kompetenzen, die für die Umsetzung und Überwachung einer derart komplexen Emission notwendigen sind, sind jedoch vorhanden.

Setzt man sich intensiver mit dem Arbeitsmodell der MLC auseinander, wird klar, wie wichtig und am Ende entscheidend definierte Strukturen und die mehrfach gegenzuprüfenden Arbeitsabläufe sind: Augenscheinlich attraktive Projekte mit hohen Renditen gibt es in Ruanda und Tansania viele. Es ist wichtig die Spreu vom Weizen zu trennen, das heißt aus einer Vielzahl möglicher Projekte am Ende rund 10 Investitionen zu tätigen. Das vermag nur ein Haus, das wirklich professionell arbeitet.

Genau diesen Anspruch erhebt MLC für sich: Projektpartner werden intensiv geprüft und auch während der Umsetzung der Projekte bleibt MLC am Ball: so erfolgen regelmäßig Bewertungen durch Gutachter vor Ort. Auch das deutsche Management fliegt regelmäßig nach Ostafrika, um die Projekte zu bewerten. Diese geplante Art der Kontrolle spricht für ein hohes Maß an Professionalität.

In puncto Kontrolle hat MLC einen ungewöhnlichen Schritt unternommen: Mit der Rödl AIF Verwahrstelle GmbH wurde ein Mittelverwendungskontrollvertrag vereinbart, der in seinen inhaltlichen Anforderungen den Anforderungen einer Verwahrstellenkontrolle eines BaFin-regulierten AIF entspricht.

Es ist jedoch fraglich, ob es der MLC gelingt, das geplante Emissionsvolumen von 74 Mio. € zu erreichen.

Der Markt

Für Investoren, die nicht auf eine bestimmte Art von Immobilie (z. B. Wohnen in deutschen Metropolen) festgelegt sind, bestehen zu jedem Zeitpunkt attraktive Investitionschancen. Der Fokus der MLC liegt auf einer sorgfältigen Auswahl attraktiver Projekte mit unterschiedlichen Immobilienschwerpunkten in Ruanda und Tansania. Auf Grund der in Ruanda und Tansania sehr starken Urbanisierung, werden Projekte in Metropolregionen präferiert. Besondere Potentiale bestehen im Bereich Einzelhandel, weil die steigende Kaufkraft ein anspruchsvolleres Konsumverhalten nach sich zieht.

Der ostafrikanische Zielmarkt ist aus der Sicht eines deutschen Anlegers sicherlich gewöhnungsbedürftig. Ruanda hat sich in den letzten 20 Jahren von den Folgen des Bürgerkrieges erholt und auch in Tansania herrscht seit Jahrzehnten Frieden. Führende fremde Nation mit Investments in Tansania ist insbesondere China. Eine einfache Internetrecherche belegt massive Investitionen in Ruanda über die letzten Jahre. In beiden Ländern stiegen die Mittelzuflüsse aus dem Ausland stetig an, was aus Sicht institutioneller Investoren für eine hohe Attraktivität dieser Länder spricht. Ruanda und Tansania verfügen klare verwaltungstechnische Vorgehensweisen; behördliche Abläufe sind definiert, Korruption der Entscheidungsträger quasi nicht vorhanden.

Jedenfalls muss eine engmaschige Überwachung der lokalen Partner erfolgen. Die Renditechancen in solchen Märkten (die Bevölkerung in Dar es Salaam hat sich zwischen 2005 und 2016 mehr als verdoppelt) sind naturgemäß sehr hoch. Das Standortrisiko ist jedoch höher. Hinsichtlich möglicher Rechtsstreitigkeiten (z. B. wegen Baumängeln) gibt es auch in Ruanda und Tansania geregelte Gerichtsverfahren.

In Ruanda und Tansania wird der USD als Parallelwährung genutzt. Insbesondere werden Käufe / Verkäufe von Gewerbeimmobilien und die Bezahlung von Architekten und Bauunternehmern typischerweise in USD abgewickelt. Je nach Art der Immobilie werden Mieten in USD oder in der lokalen Währung RWF oder TZS vereinbart. Auswirkungen der Inflation werden durch Indexmietverträge und Wertsteigerungen der Immobilien abgefedert.

Die Partner

MLC erarbeitet eigenständige Analysen und verfügt über ein umfassendes Know-how über die lokalen Immobilienmärkte. Dennoch beraten lokale Partner MLC zusätzlich und liefern wertvolle Informationen. Informationen ergeben sich auch aus der Zusammenarbeit mit den lokalen Behörden, deren Aufgabe es ist, ausländische Investitionsvorhaben zu unterstützen. Teilweise besteht die Möglichkeit, Steuervergünstigungen auszuhandeln bzw. bei Erfüllung bestimmter Kriterien zu erlangen.

Trotz einer engmaschigen Überwachung durch Dritte und MLC selbst entsteht eine hohe Abhängigkeit von lokalen Partnern. MLC bindet sich bewusst nicht exklusiv an einen einzelnen Partner, um die Wettbewerbssituation zu erhalten und Interessenskonflikte zu verhindern. Nach Investitionen erfolgt eine lückenlose Überwachung der Property Manager, um Qualitätsmängel besser zu erkennen.

Das Konzept

Über die vorliegende Beteiligung werden sich Anleger an Immobilienprojekten in Ostafrika (Ruanda und Tansania) beteiligen. Dies erfolgt als Direktinvestment in einzelne Projekte. Auf Grund eigener Fachexpertise und der Kooperation mit lokalen Partnern kann eine einwandfreie Leistungshistorie vorgelegt werden.

Die Laufzeit beträgt max. 11 Jahre ab Beginn der Beitrittsphase mit ersten Kapitalrückführungen an Anleger aus Veräußerungserlösen von bereits nach 6 Jahren (ab 2026). Nach Beendigung der Zeichnungsphase erfolgen halbjährliche Ausschüttungen aus dem operativen Cashflow. Exzellente Investitionschancen werden auf den Zielmärkten geboten. Die Investitionsquote liegt bei guten 90,1 % (exkl. Agio); die Weichkosten sind mit 9,9 % ungewöhnlich niedrig.

Die laufende Management Fee wird auf Basis des NIV erhoben. Die Anlagestrategie sorgt für ein extrem positives Kosten-Nutzen-Verhältnis: Wegen dem hohen Renditepotential können die Initialkosten frühzeitig wieder erwirtschaftet werden. Die laufenden Kosten liegen bei 1,7 % (ab 2027 1,4 %). Eine Transaktionsgebühr für späteren Immobilienveräußerungen fällt nicht an (Marktstandard bei 1 bis 3 % des Veräußerungspreises). Der erfolgsabhängige Vorabgewinnanteil beträgt 20 % der Rendite oberhalb von 6 % p. a.

Unter Beachtung der üblichen Gewinne bei Immobilienprojekten sollte die von der Anbieterin prognostizierte Rendite deutlich unter dem Möglichen liegen. Zudem hat die Anbieterin ein Maximum an Vorkehrungen getroffen, um Interessenskonflikte möglichst zu vermeiden. Insbesondere werden auf der Investitionsebene keine Grundstücke von mit den Initiatoren verbundenen Unternehmen oder Personen erworben.

Unter dem Strich ist das Gesamtkonzept ausgesprochen anlegerfreundlich. Die Initial- sowie die laufenden Kosten liegen unter dem Marktdurchschnitt. Die nachträgliche Vergütung der Anbieterin bezeugt deren Leistungserwartung. Die hohen möglichen Projektrenditen und die Kostenkonstruktion ergeben ein positives Chancen-Risiko-Verhältnis: die Anbieterin verdient für ihre professionelle Arbeit angemessenes Geld und der Anleger darf achtbare Rückflüsse erwarten.

Die Zielgruppe

Da das vorliegende spricht vor allem Anleger an, die über den europäischen Tellerrand hinausschauen und ihr bestehendes Portefeuille diversifizieren wollen.

Summa Summarum

… hält Philip Nerb das Angebot „MLC Properties East Africa“ für sehr gut. Das Angebot dürfte vor allem für Anleger attraktiv sein, die an das Wachstumspotential Ostafrikas glauben.

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